これから中古ラブホテルを買う気が満々の投資家からのご相談

こんにちは！
ラブホテル・レジャーホテル経営の専門コンサルタント（株）スパイラルの平田です。
今日は、ラブホテル業界では良く聞く「投資案件」についてお話します。
単純に見える「投資」も使い方を誤ると問題が起きるので要注意なのです。
では、始まり、始まり～

とある、新幹線沿いの都市にお住まいの、中古ラブホテルを購入する予定の投資家様から、
「ラブホテルを購入して、インカムゲインとキャピタルゲインを両立した投資を進めたい。」との相談です。

近く「東京にお見えになる機会がある」と言うので、その時に宿泊先のホテルに伺って、食事をご一緒しながら投資家だと言う社長からお話を伺うと、「実は、今まではアパート投資をやっていたんです。だけど、投資仲間からラブホテルの方が全然利回りが良いって聞いてね。
それも、しばらく稼いでから売却しても仕入れよりも高く売れるそうで、
楽に倍にするのも夢じゃないって話だったんで、
ソリャ逃す手はないなって、でも中々ラブホテルの売却物件って見付からないって言うので、オタクなら探してもらえるかなって・・・」と言うお話でした。

弊社は、不動産仲介業ではないので、この様な依頼を積極的に承る事は無いのですが、お話の内容に少々気になるところが有るので、すこし質問をさせて頂こうかと思いました。
以下は、その問答の様子です。

平田：「アパート投資って、どんな事を指すんですか？」
社長：「色々あるけど、ウチの場合は、昔から持っていた遊休地にアパートを建てて、
　　　　不動産屋に客付けしてもらって、家賃で回すんです。

平田：「その場合の利回りは、どのくらいなんです？」
社長：「ウチは土地が有ったからぁ。。。5％位ですよ。」

平田：「ラブホテル事業の利回りって、どの程度だと聞いていますか？」
社長：「15％とか20％とか聞いていますが、そこのところは貴方に聞きたいですね。」
平田：「それは、だいぶ昔の水準ですね。今は10％から15％くらいかなぁ」
社長：「それにしたって、アパートの倍以上ですよ。」

平田：「ラブホテルに関係するお仕事をされたことが有るんですか？」
社長：「全然ないです。でも、部屋とか掃除して売るだけですよねぇ。」

平田：「ラブホテルを購入させる御資金は、どうされるのですか？」
社長：「今、付き合っている地元の信用金庫から借りようと思っています。」
平田：「すでに融資の打診とかは、されているんですか？」
社長：「いや、それは物件を見つけてからするつもりです。」

平田：「そのくらいの御資金を投入されるおつもりですか？」
社長：「いや、それも良く分かりませんが、中古ラブホテルって
1億も有れば買えるって聞きましたが・・・どうです？」
平田：「それは、色々なケースが有るので何とも言えないですね。」

やっぱり、この社長はラブホテル事業を簡単に考え過ぎだと思います。
良く考えれば誰でも判る事なのですが、そんなに簡単に誰でも資産が倍になるのであれば、
誰もが投資していて、この世の中はラブホテルだらけになっている筈です。

「たかがラブホテル、されどラブホテル」
とまでは言いませんが、誰でも簡単にできるビジネスではありません。

彼の様に、アパート経営（投資）とラブホテル経営（投資）の根本的な違いに気が付いていない人は、意外に多いのです。
なので、少し聞きかじった情報に惑わされるのです。

簡単に言えば、アパート経営は、新築としても、設計士、建築士、工務店、不動産業者
に外注すれば、極端な話、家賃の徴収も家賃滞納者の対策も業者が請け負ってくれます。
つまり、経営者（投資家）本人がすることは殆どありません。

だからこそ、農家の方や会社員の方などの副業として人気ですし、利回りがそう高く無いのに、多くの方が参入しているのです。

しかし、ラブホテル事業となれば、それも中古ラブホテルを購入して経営するとなれば、下記に全てが経営者の仕事です。
室内消耗品・什器家具電化製品・水道光熱費・設備清掃作業・従業員の雇用
食料飲料の購入と販売・防犯管理・防災管理・利用者募集
これでも群漏れているかもしれません！

その商業的な先見性のみならず、適正規模、購入（所有法人の購入）の判断も、購入後の設備や意匠の改善対策、料金設定や宣伝戦略などに留まらず、什器備品、寝具などの購入やルームサービスの企画や作成など、24時間365日の設備管理や防犯防災管理が必要となります。

日常の運営管理にしても、何処からどうやって掃除するのか、お客様をいかにお待たせしないか、設備の故障や点検整備などの対応をどうするのか・・・
上げたら切が有りませんが、そんな事が、ラブホテル事業に携わった事も無い方が出来るでしょうか？

もし「それは、全部まとめて運営請負会社に任せるよ。」と言うのであれば、可能かもしれませんが、そこまで請け負える《運営請負会社の料金》はお安く有りませんから、想定の利回りはかなり下がってしまうでしょう。

心配事は、それだけではありません。
頑張ってご自身で運営管理責任を負うとしても、運営会社に運営を任せたとしても、
従業員による不正行為を見破れますか？

我々は、ラブホテルの運営を数多く見てきていますし、長年の経験も有りますから、もし不正が有ればすぐに見破りますし、我々の指導する現場では不正を行う隙が無いので、その心配すらないのですが、始めてラブホテル事業をなさる方には、そのノウハウは無いはずです。

つまり、今回の様に、基本的な知識も無しに
「ラブホテルって、部屋とか掃除すればいいんでしょう？」
とか言っている様では経営も投資も成り立たないのです。

なので、この社長には、上記の項目を幾つか例に取って簡単にお話した上で、
・ラブホテル事業は、アパート事業程、楽ではなく、
　ハッキリ言えばド素人が安易に手を出すのは辞めた方が良い。
・多分地元に信用金庫では、風俗関連業種に融資は出来ないだろう。
・どうしても『ラブホテル業界に参入したい』と言うならば、
　充分な実績と経験のあるコンサルタントと契約して、
　充分な参入計画を練ったうえで、
　資金・従業員・コンセプト・業者など開業に必要な全ての
　パーツを揃えてからにした方が良い。
とお話ししました。

この社長は、こんな事を言われると思ってはいなかった様で、最初は非常に驚かれた御様子でしたが、
少し考えこんだ後「言われてみれば、全部納得だなぁ。『すぐに倍になる』って言葉で舞い上がってたんだなぁ。
誰でも出来るんなら、既に誰でもやっているよねぇ。良く教えてくれました。
頭を冷やして出直します。また、その気になったら相談に乗って下さい。」と言って頂きまして、
そのままお部屋お戻りになるのかと思いましたら、「平田さん、今日はこの後、空いていますか？良かったら一杯やりましょう！」
とお誘いを頂きまして、今後の事などを交えて、楽しいお時間を過ごさせて頂きました。